يُعد العائد على الاستثمار العقاري واحدًا من أهم المؤشرات المالية التي يعتمد عليها المستثمرون قبل الدخول في أي مشروع عقاري جديد. فمع النمو الكبير الذي يشهده السوق العقاري في السعودية، والتطور السريع في المدن والمشاريع السكنية والتجارية، أصبح من الضروري لكل مستثمر أن يمتلك أدوات واضحة تساعده على تقييم جدوى استثماراته، بعيدًا عن التوقعات العشوائية أو القرارات المبنية على الحدس فقط.
العقار بطبيعته استثمار طويل الأجل، وهو يتطلب حسابات دقيقة لمعرفة إن كان العائد المتوقع يستحق ضخ الأموال فيه أم لا. لذلك برزت عدة طرق مالية يمكن استخدامها لتقدير العائد على الاستثمار العقاري، وكل طريقة تعكس زاوية معينة تساعد المستثمر على اتخاذ قرار واعٍ ومدروس. في هذا المقال سنتناول 3 طرق أساسية لحساب العائد على الاستثمار العقاري، مع شرح مبسط لكل منها وأمثلة توضح كيفية تطبيقها في السوق السعودي.
العائد على الاستثمار العقاري: 3 مؤشرات مالية تكشف جدوى مشاريعك
1- العائد البسيط على الاستثمار (ROI)
يُعتبر هذا المؤشر الأكثر شيوعًا وسهولة في الاستخدام. حيث يقوم المستثمر بحساب نسبة الربح السنوي من العقار مقارنة برأس المال المستثمر فيه. وتُحتسب المعادلة على النحو التالي:
ROI = (صافي الربح السنوي ÷ قيمة العقار) × 100
على سبيل المثال: إذا قام مستثمر بشراء شقة سكنية بقيمة 500,000 ريال سعودي، واستطاع تأجيرها بمبلغ 40,000 ريال سنويًا بعد خصم جميع المصاريف مثل الصيانة والرسوم، فإن نسبة العائد على الاستثمار تكون:
(40,000 ÷ 500,000) × 100 = 8%
وهذا يعني أن الشقة تحقق عائدًا سنويًا نسبته 8% من قيمة رأس المال.
يُستخدم هذا المقياس عادةً كأداة أولية لتحديد ما إذا كان الاستثمار يستحق الدراسة بشكل أعمق، خاصة في العقارات السكنية والتجارية متوسطة الحجم.
2- صافي العائد التشغيلي (NOI)
عندما يكون الهدف هو تقييم الأصول العقارية الكبيرة مثل المجمعات التجارية أو العمائر السكنية، فإن حساب العائد البسيط قد لا يكون كافيًا. هنا يأتي دور صافي العائد التشغيلي (NOI)، الذي يركز على العوائد الناتجة من تشغيل العقار بعد خصم المصاريف التشغيلية، مثل:
-
تكاليف الصيانة.
-
رسوم الإدارة.
-
الضرائب العقارية.
-
التأمين.
لكن لا يتم خصم تكاليف التمويل أو الفوائد البنكية في هذا الحساب، لأنه يهدف إلى قياس أداء العقار كأصل مستقل.
فلو افترضنا أن أحد المستثمرين يملك مجمعًا تجاريًا يُؤجَّر بمبلغ 2,000,000 ريال سنويًا، وتبلغ مصاريف التشغيل الخاصة به 400,000 ريال، فإن صافي العائد التشغيلي يكون:
NOI = 2,000,000 – 400,000 = 1,600,000 ريال
ويُستخدم هذا الرقم لاحقًا لمقارنة العقار بأصول أخرى، أو لتقدير قيمته السوقية عبر مضاعفات معينة يحددها السوق.
3- معدل الرسملة (Cap Rate)
يُعد معدل الرسملة من أكثر الأدوات استخدامًا بين الخبراء والمستثمرين الكبار، لأنه يُظهر العلاقة بين صافي العائد التشغيلي وقيمة العقار السوقية. وتتمثل معادلته في:
Cap Rate = (صافي العائد التشغيلي ÷ قيمة العقار) × 100
مثال: إذا كان صافي العائد التشغيلي لعقار ما يبلغ 1,600,000 ريال، وكانت قيمته السوقية 20,000,000 ريال، فإن معدل الرسملة يساوي:
(1,600,000 ÷ 20,000,000) × 100 = 8%
هذا المؤشر يستخدمه المستثمرون للمقارنة بين العقارات المختلفة. فكلما ارتفع معدل الرسملة دلّ ذلك على عائد أعلى، ولكن في الوقت نفسه قد يكون مؤشرًا على ارتفاع مستوى المخاطر. أما انخفاضه فقد يعكس استقرارًا أكبر ولكن بعائد أقل.
لماذا هذه الطرق الثلاث مهمة للمستثمر السعودي؟
السوق السعودي يشهد تنوعًا كبيرًا في الفرص العقارية بين الأراضي، الشقق، الفلل، والمجمعات التجارية. ومع توسع المشاريع المرتبطة برؤية 2030، أصبح المستثمر بحاجة إلى أدوات دقيقة تمكنه من مقارنة الخيارات المتاحة.
-
العائد البسيط (ROI): مناسب للمستثمرين الأفراد الذين يركزون على شراء شقة أو فيلا بغرض التأجير.
-
صافي العائد التشغيلي (NOI): مثالي للمستثمرين الذين يتعاملون مع عقارات ذات عوائد تشغيلية كبيرة مثل العمائر أو المراكز التجارية.
-
معدل الرسملة (Cap Rate): أداة استراتيجية تسمح بمقارنة العقارات في مواقع مختلفة لتحديد الأفضل من حيث العائد والمخاطر.
خلاصة
حساب العائد على الاستثمار العقاري لم يعد خطوة اختيارية، بل أصبح أداة ضرورية لاتخاذ قرارات صحيحة في سوق يشهد منافسة متزايدة ونموًا متسارعًا.
وباستخدام الطرق الثلاث: ROI، NOI، ومعدل الرسملة، يستطيع المستثمر أن يحصل على رؤية شاملة عن جدوى الاستثمار، ويوازن بين العوائد المتوقعة والمخاطر المحتملة.
وبذلك، فإن الاستثمار العقاري في السعودية لا يقتصر على اختيار الموقع المناسب أو متابعة حركة الأسعار فقط، بل يعتمد أيضًا على إتقان الحسابات المالية التي تكشف القيمة الحقيقية لكل مشروع.
في المسك الأبيض للعقارات ، أحد المنصات المرخصة من الهيئة العامة للعقار، نؤمن بأن شراكتنا هي أساس نجاحكم في السوق العقاري. نقدم لكم مجموعة متكاملة من الخدمات، تشمل باقات المطورين والمستثمرين، وعضويات المؤسسات العقارية والوسطاء، وخدمات التصوير والإنتاج والتصميم والتسويق الاحترافية، بالإضافة إلى الخدمات التقنية المتكاملة وتوثيق العقود الإيجارية عبر منصة إيجار. دعونا نكن شركاء في رحلتكم نحو تحقيق أفضل النتائج.
و سواء كنت شركة أو فردًا، وتبحث عن حلول عقارية احترافية، فإن المسك الأبيض للعقارات هي خيارك الأمثل. اترك التفاصيل علينا، فنحن نتولى كل شيء بكفاءة واحترافية. تواصل معنا عبر نموذج تسويق العقار أو نموذج طلب العقار، أو عبر الواتساب أو نموذج اتصل بنا، ودعنا نجعل تجربتك العقارية سلسة ومريحة.
لا تقتصر فائدة مدونتنا على هذا المقال فقط. ندعوك لاستكشاف أقسامنا المتنوعة حول التسويق العقاري والمؤشرات العقارية والمزادات العقارية وغيرها ، حيث تجد تحليلات مفصلة وأخبارًا محدثة ونصائح قيّمة تخدم كل العاملين في القطاع العقاري والمهتمين به. اكتشف آفاقًا جديدة لمعرفتك.
